Vermieterrechtsschutz
Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern gehören zu den häufigsten rechtlichen Auseinandersetzungen. Neben dem Ärger können die finanziellen Folgen eines Verfahrens zur echten Belastung werden. Eine Vermieterrechtsschutzversicherung – kurz: Vermieterrechtsschutz – gibt Vermietern die Sicherheit, dass sie sich zumindest bezüglich der Verfahrenskosten keine Gedanken machen müssen.
Nicht bezahlte Mieten, eine nicht akzeptierte Mieterhöhung, eine vom Mieter vorgenommene Mietkürzung wegen vermeintlicher Wohnungs-Mängel – das sind nur ein paar Beispiele von vielen, warum es bei Mietverhältnissen schnell zum Rechtsstreit kommen kann.
In der Bundesrepublik gibt es jedes Jahr rund 250.000 Verfahren wegen Mietsachen. In keinem anderen Bereich des Zivilrechts wird so häufig und schnell vor Gericht gegangen. Schon alleine daraus wird deutlich, dass ein guter Vermieterrechtsschutz für Vermieter wichtig sein kann. Worum es beim Vermieterrechtsschutz geht und was dabei zu beachten ist, erfahren Sie hier!
Wann ist ein Vermieterrechtsschutz nötig?
Wenn „in großem Stil“ vermietet wird und mehrere Mietverträge gleichzeitig bestehen, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass es irgendwann auch zu Auseinandersetzungen mit Mietern und zum Rechtsstreit kommt. Dann macht ein entsprechender Versicherungsschutz Sinn. Wer dagegen nur vorübergehend vermietet oder lediglich eine einzelne Wohnung im Angebot hat, sollte sich überlegen, ob er den Versicherungsschutz benötigt. Das Risiko, mit einem Mieter in einen Rechtsstreit zu geraten, ist den laufenden Kosten des Vermieterrechtsschutzes gegenüber zu stellen.
Grundsätzlich gilt: Vermieter können das Klage-Risiko selbst begrenzen, indem sie Mieter sorgfältig auswählen und dabei nicht nur auf „Zahlen, Daten, Fakten“ achten, sondern auch ihre Menschenkenntnis sprechen lassen. Häufig ist dieses allerdings nicht ganz einfach.
Vermieterrechtsschutz versus Eigentümerrechtsschutz
Mancher Immobilienbesitzer verfügt bereits über einen Eigentümerrechtsschutz. Bedarf es dann überhaupt eines eigenen Vermieterrechtsschutzes? Die Antwort lautet wie so oft: es kommt darauf an.
Der Eigentümerrechtsschutz ist in erster Linie auf selbst genutztes Immobilien-Eigentum ausgelegt. Er trägt die Verfahrenskosten bei immobilienbezogenen Rechtsstreitigkeiten mit Nachbarn, Behörden und sonstigen nicht in unmittelbar im Objekt wohnenden Streitgegnern. Zum Teil umfasst der Eigentümerrechtsschutz aber auch Vermieterrechtsschutz oder dieser kann als Zusatzbaustein vereinbart werden. Wenn schon ein Eigentümerrechtsschutz besteht, sollte auf jeden Fall geprüft werden, ob eventuell auch Streitigkeiten mit Mietern abgedeckt sind. Ggf. erübrigt sich dann eine Extra-Versicherung oder es wird nur eine Erweiterung benötigt.
Wie passt der Vermieterrechtsschutz in die Rechtsschutzversicherung?
Rechtsschutzversicherungen sind üblicherweise modular aufgebaut. Das heißt: der Versicherungsnehmer kann sich seinen Versicherungsschutz nach Bedarf selbst zusammenbauen. Üblich sind die Bausteine Privatrechtsschutz und Verkehrsrechtsschutz. Der Vermieterrechtsschutz kann als weiterer Baustein hinzukommen.
Alle drei Versicherungsbausteine sind auch als einzelne, eigenständige Versicherungen vereinbar – für den Vermieterrechtsschutz gilt dieses allerdings nicht immer. Der Eigentümerrechtsschutz kann dagegen nicht als eigenständige Versicherung abgeschlossen werden. Das ist wie beim Berufsrechtsschutz. Er ist nur in Verbindung (mindestens) mit Privatrechtsschutz möglich.
Tipp: Vermieterrechtsschutz integrieren
Bei bestehendem Rechtsschutz macht es Sinn, den Vermieterrechtsschutz als Zusatzbaustein zu integrieren und keine eigene Versicherung abzuschließen. Es erleichtert bei Versicherungsfällen die Regulierung, weil immer mit dem gleichen Versicherungspartner interagiert werden muss.
Welche Leistungen bietet der Vermieterrechtsschutz?
Bezüglich der Leistungen beim Rechtsschutz für Vermieter gibt es eine erhebliche Bandbreite. Mancher Versicherer bietet hier Basis-, Komfort- und Prämientarife oder vergleichbare Abstufungen. Als Grundleistung ist immer die Übernahme von Anwalts- und Verfahrenskosten im Zusammenhang mit Mietstreitigkeiten vorgesehen.
Erweiterte Leistungen umfassen zum Beispiel:
- Übernahme von Anwaltskosten auch außerhalb eines Gerichtsverfahrens
- Kostenübernahme bei Mediationen (außergerichtlichen Streitschlichtungen nach Regeln)
- Rechtsschutz beim Streit mit Handwerkern und Service-Firmen
- Mietbezogenes Forderungsmanagement und Mietinkasso-Leistungen
- Kostenübernahme im Zusammenhang mit Vollstreckungstiteln und Mieträumungen
- Mietausfallschutz durch eine Mietausfallversicherung als Zusatzbaustein
Welche Kosten trägt der Vermieterrechtsschutz?
Der Versicherungsschutz unterscheidet sich bezüglich seiner Funktionsweise nicht von sonstigem Rechtsschutz. Das heißt: die Versicherung übernimmt Kosten für:
- die Vertretung durch einen Rechtsanwalt,
- das Gerichtsverfahren,
- Zeugen, Sachverständige und Gutachter,
- die Gegenseite, wenn diese im Verfahren dem Vermieter auferlegt werden.
Weitere finanzielle Verpflichtungen im Zusammenhang mit einer Mietauseinandersetzung trägt die Versicherung nicht.
Wie werden die Beiträge berechnet?
Die Höhe der Versicherungsprämien hängt von verschiedenen Faktoren ab. Eine wesentliche Einflussgröße ist naturgemäß die Miethöhe (Bruttojahresmiete). Diese ist u. a. für den Streitwert eines Verfahrens relevant, der wiederum die Anwalts- und Gerichtskosten beeinflusst. Daneben spielt auch die Anzahl der vermieteten Wohneinheiten eine wichtige Rolle, weil die Wahrscheinlichkeit eines Rechtsstreits mit der Zahl der Mietverhältnisse steigt. Werden Gewerberäume, Garagen oder sonstige Räume/Nebengebäude zusätzlich vermietet und soll der Versicherungsschutz auch hier gelten, wird das mit einem Aufschlag berücksichtigt. Ein vereinbarter Selbstbehalt wirkt sich dagegen beitragsmindernd aus. Last but not least hat auch die Deckungssumme Einfluss auf die Prämie.
Tipp: die richtige Deckungssumme
Bei der Vereinbarung einer Deckungssumme gelten mindesten 300.000 Euro als allgemeiner Richtwert. Damit ist sichergestellt, dass in den allermeisten „gängigen“ Miet-Verfahren eine Deckung der Kosten gegeben ist.
Erweiterte Leistungen im Rahmen von Komfort- oder Premium-Tarifen werden extra bepreist. Hierfür gelten zum Teil andere Kalkulationsgrundlagen.
Was gilt bei Wartezeiten und Selbstbeteiligung?
Es ist üblich, dass bei Rechtsschutzversicherungen Wartezeiten vereinbart werden. Das gilt auch beim Vermieterrechtsschutz. Üblicherweise beträgt die Wartezeit drei Monate, bei einzelnen Tarifbausteinen über den Basisschutz hinaus manchmal auch sechs Monate.
Die Vereinbarung einer Selbstbeteiligung ist beim Vermieterrechtsschutz gang und gäbe. Der Selbstbehalt bewegt sich in Größenordnungen von 50 Euro bis 500 Euro. Manche Versicherer bieten auch Vermieterrechtsschutz ohne Selbstbeteiligung. Je höher der Selbstbehalt, umso niedriger fällt die Versicherungsprämie aus und umgekehrt. Bei einem Rechtsstreit macht der Selbstbehalt nur einen geringen Teil der Verfahrenskosten aus. Da Miet-Rechtsstreitigkeiten hoffentlich kein „Dauerzustand“ sind, bedeutet die Vereinbarung einer Selbstbeteiligung meist eine „echte“ Ersparnis.
Wann zahlt der Vermieterrechtsschutz nicht?
Solange die Wartezeit gilt, greift der Versicherungsschutz nicht, obwohl der Versicherungsvertrag bereits besteht. Das ist beim Vermieterrechtsschutz nicht anders als bei anderen Versicherungen mit Wartezeit. Der Versicherer will damit verhindern, dass eine Versicherung nur im Hinblick auf einen sich bereits abzeichnenden Rechtsstreit abgeschlossen wird. In diesem Sinne leistet die Versicherung natürlich auch nicht bei Verfahren, die bei Versicherungsabschluss bereits laufen. Bei vom Vermieter angegangenen Verfahren prüft die Versicherung zunächst, ob die Rechtsverfolgung hinreichende Erfolgsaussichten bietet und ob kein offensichtlich schuldhaftes Handeln seitens des Vermieters besteht. Liegt kein Rechtsschutzfall vor, tritt die Versicherung nicht ein. Sie zahlt üblicherweise auch nicht die Kosten für private Rechtsgutachten außerhalb eines gerichtlichen Verfahrens.
Warum Vergleiche sinnvoll sind
Auch wenn die Einflussfaktoren, die die Prämie bestimmen, überall gleich sind – jeder Versicherer kalkuliert anders. Daher gibt es beim Vermieterrechtsschutz selbst bei gleichartigen Leistungen erhebliche Unterschiede. Vergleiche lohnen sich aber nicht nur im Hinblick auf den Preis. Schon aus der Übersicht wird deutlich, dass der Leistungsumfang erheblich variieren kann. Bei der Versicherungsauswahl sollte daher immer darauf geachtet werden, was die Versicherung tatsächlich bietet und was nicht.
Beispiel: Kosten Vermieterrechtsschutz
Ein Standard-Vermieterrechtsschutz für fünf Wohneinheiten mit 50.000 Euro Mieteinnahmen p.a. und 150 Euro Selbstbehalt kostet etwa zwischen 800 Euro und 2.500 Euro im Jahr. Bei einer Wohneinheit liegt die ungefähre Beitrags-Bandbreite zwischen 150 Euro und 250 Euro p.a.
